Confirma el uso de suelo antes de entregar dinero
Que se anuncie como local comercial o haya tenido otro negocio no garantiza que tu actividad esté autorizada. Solicita al propietario el Dictamen de Uso de Suelo vigente y confirma que contemple tu giro.
- Restaurante o cafetería
- Consultorio u oficina
- Tienda o farmacia
- Gimnasio o escuela
- Taller o bodega con público
- Bar o venta de alcohol
Si aún no existe certeza, condiciona por escrito la renta definitiva a la obtención de las autorizaciones necesarias.
Consultar uso de suelo en el Municipio de Querétaro ↗Revisa la factibilidad de giro y la licencia
El uso de suelo determina las actividades permitidas; la factibilidad de giro analiza la actividad específica. Después puede requerirse una Licencia Municipal de Funcionamiento.
- Dictamen de Uso de Suelo
- Factibilidad de Giro
- Licencia Municipal de Funcionamiento
Analiza la ubicación según el cliente
Una avenida con miles de vehículos no funciona para todos los negocios. Estudia si quienes pasan coinciden con tu mercado y si pueden detenerse, estacionarse e ingresar con facilidad.
- Visibilidad y velocidad vehicular
- Retornos y acceso
- Acceso peatonal y transporte
- Seguridad e iluminación
- Generadores de flujo
- Competencia
- Carga y descarga
Verifica los cajones de estacionamiento
No consideres privados los espacios que están frente al establecimiento. Los cajones exclusivos, compartidos y de visitantes deben constar en el contrato, reglamento o documentación correspondiente.
Calcula el costo total de ocupación
Suma renta, IVA, mantenimiento, depósito, garantías, servicios, seguros, permisos, anuncios, adecuaciones y gastos de apertura. Confirma si habrá CFDI y revisa retenciones con un contador.
- Renta e IVA
- Mantenimiento y vigilancia
- Servicios y seguro
- Permisos y licencias
- Adecuaciones y equipamiento
Ejemplo: $360,000 de adecuaciones distribuidos en 36 meses equivalen a $10,000 mensuales adicionales.
Revisa la infraestructura
Solicita una inspección física y técnica. Una cocina, clínica, gimnasio o negocio con refrigeración puede necesitar una capacidad muy distinta a la de una oficina.
- Carga eléctrica y medidor
- Instalación mono o trifásica
- Agua, cisterna y drenaje
- Trampas de grasa
- Gas
- Extracción y ventilación
- Salidas de emergencia
Presupuesta las adecuaciones
Obtén cotizaciones antes de firmar y define qué trabajos pagará cada parte, qué mejoras podrán retirarse y cómo se devolverá el local.
Cuando exista obra, negocia un periodo de gracia por escrito y precisa qué conceptos sí se pagan durante ese plazo.
Revisa Protección Civil
Según el riesgo, superficie y actividad, el establecimiento puede requerir Visto Bueno de Protección Civil. Algunas condiciones estructurales o condominales pueden impedir el cumplimiento.
- Extintores y señalización
- Rutas de evacuación
- Salidas de emergencia
- Programa interno
- Seguro de responsabilidad civil
Consulta el reglamento de la plaza
Confirma horarios, giros restringidos, ruido, residuos, carga y descarga, gas, extracción, anuncios, cuotas, sanciones y cualquier exclusividad concedida a otro arrendatario.
Confirma que puedas instalar el anuncio
Revisa dimensiones, iluminación, tótems, toldos, pantallas, viniles, imagen urbana y autorización de la administración.
Consultar licencia para anuncio o toldo ↗Investiga al propietario y el inmueble
Confirma identidad, propiedad y facultades para arrendar. Si firma un representante, debe acreditar poder suficiente. Deposita únicamente en las cuentas establecidas en el contrato.
Revisa cuidadosamente el contrato
Debe definir superficie, giro, renta, IVA, mantenimiento, depósito, plazo, incrementos, gracia, renovación, adecuaciones, seguros, anuncios, terminación anticipada y devolución.
Una penalización equivalente a todos los meses restantes puede convertirse en un pasivo considerable.
Documenta cualquier apartado
El recibo debe indicar monto, plazo, documentos pendientes, destino del dinero, reembolso y consecuencias si alguna parte no firma. Si el giro aún no es viable, sujeta la reserva a las autorizaciones.
Preguntas frecuentes
¿El propietario debe entregar el local con licencia?＋
No necesariamente. La licencia puede depender de la actividad y del operador, pero el propietario debe proporcionar la documentación necesaria.
¿El uso de suelo anterior sirve para cualquier negocio?＋
No. Debe contemplar la actividad real y confirmarse su vigencia y condiciones.
¿La renta anunciada incluye IVA?＋
No siempre. Confirma si el precio es más IVA, si incluye mantenimiento y si se expedirá factura.
¿Quién paga las adecuaciones?＋
Es negociable y debe quedar claramente establecido en el contrato.
¿Cuánto debe durar un contrato comercial?＋
Depende del giro, la inversión y el plazo necesario para recuperar las adecuaciones.
Conclusión
Evalúa tres variables: viabilidad legal, operativa y financiera. Un buen local es el que permite abrir, operar, atraer clientes y recuperar la inversión dentro de un plazo razonable.