ProximityParks colocó la primera piedra de Iztapalapa III, un parque industrial de logística de última milla que representa una inversión anunciada de 600 millones de pesos en el oriente de Ciudad de México. El proyecto ocupará más de 24,000 m² sobre avenida Javier Rojo Gómez y reconvertirá una antigua fábrica de muebles que llevaba tiempo sin operar.
La noticia es relevante porque no se trata solamente de construir otra nave en la periferia. La empresa busca reutilizar suelo industrial dentro de la ciudad para acercar inventario, paquetería y operaciones de comercio electrónico a los consumidores. Esa cercanía puede reducir recorridos, pero no convierte automáticamente cualquier bodega urbana en un activo de última milla.
¿Qué está confirmado sobre Iztapalapa III?
- Inversión anunciada: 600 millones de pesos.
- Ubicación: avenida Javier Rojo Gómez, en Iztapalapa.
- Origen del inmueble: una fábrica de muebles de oficina que funcionó durante más de cuatro décadas y posteriormente quedó en desuso.
- Escala: más de 24,000 m², según la información difundida por la empresa y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.
- Empleo: más de 800 puestos directos previstos entre el desarrollo y la operación, de acuerdo con ProximityParks.
- Sustentabilidad: objetivo de certificación LEED, paneles solares, cargadores para vehículos eléctricos y estacionamientos para bicicletas.
La colocación de la primera piedra confirma un inicio de obra; no significa que el parque ya esté terminado, ocupado o generando todos los empleos previstos. Tampoco se ha publicado una lista de arrendatarios.
Los metros cuadrados y el calendario todavía requieren precisión
Las comunicaciones consultadas no presentan una ficha técnica única. Las notas principales hablan de una superficie superior a 24,000 m², mientras el director general de la empresa mencionó más de 25,000 m² de espacio operativo. Sin un plano o desglose público, la cifra debe tratarse como una referencia aproximada y no confundirse automáticamente con área rentable.
También circulan fechas distintas para la conclusión y el inicio de operaciones. Hasta el 5 de octubre de 2026, la empresa no había publicado en su sitio una fecha contractual de entrega, etapas de construcción, renta solicitada ni porcentaje de prearrendamiento. Estos datos son indispensables para medir absorción inmobiliaria real.
¿Por qué la reconversión importa?
La logística urbana compite por ubicaciones difíciles de reproducir. Un predio consolidado puede ahorrar distancia frente a instalaciones periféricas, pero su reconversión exige resolver accesos, circulación de unidades, maniobras, seguridad, compatibilidad con vecinos y capacidad de operar sin trasladar costos al entorno.
El proyecto muestra una vía distinta al crecimiento extensivo: recuperar un inmueble industrial subutilizado en lugar de consumir nuevo suelo. Esto puede mejorar el aprovechamiento de infraestructura existente, aunque el resultado dependerá de permisos, mitigaciones viales, operación de flotillas y cumplimiento ambiental.
La certificación LEED y la infraestructura eléctrica anunciadas son objetivos del proyecto, no resultados todavía auditados. Su valor deberá comprobarse cuando el parque entre en operación y exista información sobre consumo, generación solar y uso efectivo de cargadores.
Más vacancia no significa que todos los espacios compitan entre sí
7R documentó recientemente que la disponibilidad industrial metropolitana aumentó, pero Iztapalapa III apunta a un segmento específico: espacios urbanos para entregas de última milla. Una nave grande y periférica no sustituye necesariamente a una instalación cercana al consumidor, del mismo modo que un local amplio sin patios ni accesos de carga no funciona como centro de distribución.
Para empresas usuarias, la comparación correcta debe incluir el costo total de distribución: renta, adecuaciones, personal, kilómetros recorridos, tiempos de entrega, restricciones de circulación y productividad de la flota. Una renta más alta por metro cuadrado puede justificarse si reduce de manera comprobable los costos logísticos; sin esa medición, la cercanía por sí sola no garantiza eficiencia.
Puede consultarse el análisis de 7R sobre la vacancia industrial de CDMX y Estado de México para entender por qué oferta y demanda deben revisarse por corredor, tamaño y especificaciones.
Qué deberían verificar propietarios e inversionistas
La reconversión puede abrir oportunidades para fábricas antiguas o inmuebles subutilizados, pero antes de proyectar una renta logística conviene comprobar:
- uso de suelo, licencias y horarios permitidos;
- accesos, radios de giro, patios y zonas de carga;
- altura libre, resistencia de piso, andenes y sistema contra incendios;
- capacidad eléctrica, drenaje, captación pluvial y seguridad;
- costo de adecuación frente a la renta neta alcanzable;
- demanda comprobable y plazo probable de colocación.
La guía de 7R para elegir una bodega industrial reúne estas comprobaciones. La lección no es que toda fábrica vieja pueda convertirse en un parque de última milla, sino que una ubicación urbana adquiere valor cuando regulación, diseño y operación coinciden.
La lectura de 7R
Iztapalapa III es una inversión concreta y una señal de confianza en la logística urbana del oriente de CDMX. Su principal valor inmobiliario está en la reconversión de un activo existente y en la especialización del espacio, no en una promesa general de plusvalía para toda la alcaldía.
Los próximos datos a seguir serán la superficie rentable definitiva, el calendario oficial, los permisos, los arrendatarios y la ocupación al inicio de operaciones. Hasta entonces, el anuncio permite identificar una tendencia, pero no calcular rentas ni rendimientos del mercado completo.
Fuentes
- Mario Berlanga, director general de ProximityParks, publicación sobre el inicio de obra.
- El Economista, 1 de octubre de 2026.
- Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, 1 de octubre de 2026.
- Mexico Now, 2 de octubre de 2026.
La imagen destacada es una ilustración editorial de referencia y no representa ProximityParks Iztapalapa III.