Gastos de escrituración 2026: impuestos, notarios, avalúos y documentos para comprar una propiedad
Comprar una casa, departamento, terreno o inmueble no cuesta solamente el precio publicado. En esta guía comparamos impuestos, derechos registrales, honorarios notariales y avalúos en Querétaro, Ciudad de México, Estado de México y San Miguel de Allende.
La diferencia entre una operación correctamente presupuestada y una sorpresa de seis cifras suele encontrarse en cuatro partidas: impuesto por adquisición o traslado de dominio, honorarios del notario, avalúo y certificaciones, y derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
A estas cantidades pueden agregarse certificados de libertad de gravamen, constancias de no adeudo, gastos administrativos, costos del crédito hipotecario, cancelaciones de hipoteca y otras obligaciones fiscales o jurídicas.
No todo lo pagado en la notaría son honorarios
Una cotización notarial normalmente integra impuestos, derechos, honorarios, IVA, avalúo, certificados y gestiones. Hablar de un único “porcentaje de gastos notariales” puede ser impreciso: cada concepto debe separarse.
Comparativa ejecutiva para una propiedad de $3,000,000
El ejercicio supone una compraventa ordinaria con base gravable de $3,000,000, sin subsidios, exenciones, beneficios de vivienda social ni programas especiales.
| Ubicación | Impuesto | Tasa efectiva | Registro Público | Honorarios notariales localizados |
|---|---|---|---|---|
| Municipio de Querétaro | $170,305.91 | 5.68% | $22,500 | Sin tabulador numérico estatal público vigente localizado |
| Estado de México | $59,983.06 | 2.00% | $29,928 | $66,316.30 orientativos, antes de IVA y adicionales |
| Ciudad de México | $149,474.09 | 4.98% | $24,154 | $29,417.40, antes de adicionales |
| San Miguel de Allende | $99,125 | 3.30% | $2,574 presencial o $2,460 electrónico | Según convenio o marco arancelario aplicable |
Esta tabla no es una cotización definitiva. Cada impuesto, derecho, honorario, avalúo y certificado debe calcularse para la propiedad y operación concretas.
Querétaro: Impuesto Sobre Traslado de Dominio 2026
En el Municipio de Querétaro no existe una tasa plana única de 6%. La tarifa es progresiva y utiliza límite inferior, cuota fija y factor marginal sobre el excedente.
| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $0.01 | $92,000 | $1,628.55 | 2.8352% |
| 2 | $92,000.01 | $226,891.12 | $4,237.02 | 5.0310% |
| 3 | $226,891.13 | $559,560.66 | $11,023.49 | 5.3075% |
| 4 | $559,560.67 | $1,379,992.89 | $28,679.95 | 5.5991% |
| 5 | $1,379,992.90 | $3,403,349.28 | $74,616.95 | 5.9067% |
| 6 | $3,403,349.29 | $8,393,366.68 | $194,131.76 | 6.2313% |
| 7 | $8,393,366.69 | $20,699,786.70 | $505,074.80 | 6.5736% |
| 8 | $20,699,786.71 | En adelante | $1,314,058.79 | 6.85411% |
Fórmula: impuesto = cuota fija + [factor × (base gravable − límite inferior)].
Para $3,000,000: $74,616.95 + [($3,000,000 − $1,379,992.90) × 5.9067%] = $170,305.91. La tasa efectiva es aproximadamente 5.68%.
Registro Público y certificados en Querétaro
La inscripción de una compraventa causa un derecho de 7.5 al millar, equivalente a 0.75%. Sobre $3,000,000 son $22,500. Sumado al traslado de dominio, el subtotal conocido es $192,805.91, todavía sin notario, IVA, avalúo ni certificados.
| Servicio | Tarifa | Aproximado con UMA 2026 |
|---|---|---|
| Libertad de gravamen por cada 10 años | 5 UMA | $586.55 |
| Inscripción o no inscripción | 10 UMA | $1,173.10 |
| Propiedad, no propiedad o única propiedad | 6 UMA | $703.86 |
| Historial registral hasta 10 años | 20 UMA | $2,346.20 |
| Historial de más de 10 y hasta 20 años | 25 UMA | $2,932.75 |
| Historial de más de 20 años | 30 UMA | $3,519.30 |
Honorarios notariales y avalúos en Querétaro
La antigua Ley del Arancel de Notarios de 1991 fue abrogada. En las fuentes oficiales primarias revisadas no se localizó un tabulador numérico estatal público vigente equivalente a los de CDMX o Estado de México. Solicita una cotización desglosada que separe honorarios, IVA, impuesto, registro, avalúo, certificados y gestoría.
Tampoco se localizó una tarifa universal 2026 para todos los avalúos privados. El costo puede variar por tipo de inmueble, superficie, ubicación, finalidad, complejidad y traslados. Un avalúo comercial, hacendario o hipotecario y una opinión de valor no son necesariamente intercambiables.
Estado de México: impuesto, notario, registro y avalúo
La base del impuesto sobre adquisición corresponde al mayor valor entre el valor catastral y el valor de operación.
| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1 | $180,970 | $214 | 1.121% |
| 2 | $180,971 | $310,474 | $2,353 | 1.418% |
| 3 | $310,475 | $532,669 | $4,404 | 1.542% |
| 4 | $532,670 | $913,882 | $8,214 | 1.677% |
| 5 | $913,883 | $1,567,915 | $15,321 | 1.823% |
| 6 | $1,567,916 | $2,690,015 | $28,578 | 1.982% |
| 7 | $2,690,016 | $4,615,162 | $53,306 | 2.154% |
| 8 | $4,615,163 | $7,918,066 | $99,430 | 2.342% |
| 9 | $7,918,067 | $13,584,739 | $185,463 | 2.547% |
| 10 | $13,584,740 | $23,306,845 | $345,936 | 2.769% |
| 11 | $23,306,846 | $39,999,999 | $645,260 | 3.000% |
| 12 | $40,000,000 | En adelante | $1,200,000 | 3.252% |
Para $3,000,000: $53,306 + [($3,000,000 − $2,690,016) × 2.154%] = $59,983.06, aproximadamente 2.00%.
El último arancel notarial oficial localizado fue publicado el 31 de marzo de 2025 y señala que permanece vigente hasta que otro acuerdo lo abrogue. Para $3,000,000, usando 501 UMA de cuota y 0.820% sobre el excedente de $2,080,001, el ejercicio arroja $66,316.30 antes de IVA y erogaciones adicionales.
El derecho registral para el rango de más de $550,246 y hasta $3,185,968 es $29,928. IGECEM exige para la solicitud de avalúo un anticipo de $2,142; el importe definitivo se determina con la tarifa oficial y no equivale necesariamente a honorarios de un valuador privado.
Ciudad de México: ISAI, notario y Registro Público
| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor |
|---|---|---|---|---|
| A | $0.12 | $123,988.81 | $314.97 | 1.392% |
| B | $123,988.82 | $198,382.03 | $2,040.90 | 2.967% |
| C | $198,382.04 | $297,572.76 | $4,248.16 | 3.876% |
| D | $297,572.77 | $595,145.67 | $8,092.80 | 4.522% |
| E | $595,145.68 | $1,487,864.15 | $21,549.06 | 5.023% |
| F | $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $66,390.32 | 5.487% |
| G | $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $148,029.44 | 5.952% |
| H | $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $312,111.08 | 6.183% |
| I | $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $880,690.36 | 6.251% |
| J | $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,668,417.30 | 6.300% |
| K | $55,059,877.22 | En adelante | $3,402,803.44 | 8.679% |
Para $3,000,000: $148,029.44 + [($3,000,000 − $2,975,728.35) × 5.952%] = $149,474.09, aproximadamente 4.98%.
El Arancel de Notarios 2026 permite calcular, para este ejemplo, una remuneración aproximada de $29,417.40. El derecho registral de referencia es $24,154. Estos importes no incluyen avalúo, IVA, certificados ni otras erogaciones.
CDMX contempla reducciones fiscales para ciertos supuestos y valores catastrales, incluso de 60%, 40%, 30%, 20% o 10%. No son automáticas: deben cumplirse los requisitos legales o del programa aplicable.
San Miguel de Allende: adquisición, notario, avalúo y registro
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $500,000 | $0 | 2.00% |
| $500,000.01 | $650,000 | $10,000 | 2.25% |
| $650,000.01 | $800,000 | $13,375 | 2.50% |
| $800,000.01 | $1,000,000 | $17,125 | 2.75% |
| $1,000,000.01 | $1,200,000 | $22,625 | 3.00% |
| $1,200,000.01 | $1,500,000 | $28,625 | 3.50% |
| $1,500,000.01 | En adelante | $39,125 | 4.00% |
Para $3,000,000: $39,125 + [($3,000,000 − $1,500,000) × 4%] = $99,125, aproximadamente 3.30%.
En Guanajuato puede existir convenio entre notario y cliente. A falta de convenio, determinadas enajenaciones se sujetan al marco arancelario aplicable. No debe presentarse como una tarifa plana universal.
El avalúo público urbano o suburbano utiliza $138.88 de cuota fija más 0.6 al millar. Para $3,000,000 resulta $1,938.88. La autorización de un avalúo fiscal de perito privado puede causar un derecho equivalente al 30% de esa tarifa, aproximadamente $581.66, sin que ello sustituya los honorarios privados.
El registro ordinario de referencia cuesta $2,574 en presentación física o $2,460 electrónicamente. Determinados certificados de gravamen cuestan $470 en físico o $424 en línea.
Comparativa detallada de conceptos conocidos
| Ubicación | Impuesto | Registro | Notario | Avalúo | Subtotal conocido |
|---|---|---|---|---|---|
| Querétaro | $170,305.91 | $22,500 | Sin cifra pública vigente localizada | Según tasador | $192,805.91 antes de faltantes |
| Edomex | $59,983.06 | $29,928 | $66,316.30 orientativo | Anticipo IGECEM $2,142 | $156,227.36 antes de avalúo final, IVA y otros |
| CDMX | $149,474.09 | $24,154 | $29,417.40 | Variable | $203,045.49 antes de avalúo, IVA y otros |
| San Miguel de Allende | $99,125 | $2,574 | Según convenio | $1,938.88 | $103,637.88 antes de honorarios privados y otros |
La comparación demuestra por qué decir que “escriturar cuesta 5%” puede producir errores. Solo el traslado de dominio de una operación de $3 millones en Querétaro es aproximadamente $170,305.91; el impuesto equivalente del ejemplo en Estado de México es $59,983.06.
Documentos que normalmente presenta el vendedor
- Identificación, CURP, RFC y constancia de situación fiscal.
- Actas de nacimiento y matrimonio, y régimen matrimonial.
- Escritura o título de propiedad y datos registrales.
- Predial, agua y constancias de no adeudo.
- Certificado de libertad o existencia de gravamen.
- Documentación catastral.
- Régimen y reglamento de condominio, cuando aplique.
- Comprobantes de mantenimiento.
- Licencias o antecedentes de construcción necesarios.
- Documentación de ampliaciones y cancelación de hipoteca, cuando corresponda.
Documentos que normalmente presenta el comprador
- Identificación oficial, CURP y RFC.
- Constancia de situación fiscal.
- Actas de nacimiento y matrimonio y régimen matrimonial.
- Comprobante de domicilio.
- Información sobre origen y transferencia de recursos.
- Documentación del crédito hipotecario, cuando exista.
¿Quién paga qué?
Normalmente el comprador cubre impuesto de adquisición, inscripción de su adquisición, honorarios, avalúo, certificados y gastos del crédito. El vendedor puede cubrir ISR por enajenación cuando proceda, cancelación de hipoteca, adeudos y regularización documental.
No debe asumirse que el vendedor necesariamente paga ISR ni que está exento. Depende del inmueble, uso, valor, fecha y forma de adquisición, costo fiscal, mejoras y documentación. La notaría determina el caso concreto.
IVA en operaciones inmobiliarias
El tratamiento depende del concepto y naturaleza de la operación. Suelo, construcción habitacional, inmuebles comerciales y servicios profesionales pueden recibir tratamientos diferentes. No es correcto afirmar que toda compraventa genera IVA ni que ninguna lo genera.
Cómo solicitar una cotización de escrituración
- Valor de operación.
- Valor catastral.
- Valor de avalúo.
- Base utilizada para cada contribución.
- Impuesto de adquisición o traslado.
- Derechos de Registro Público.
- Honorarios notariales.
- IVA aplicable.
- Avalúo.
- Certificado de libertad de gravamen.
- Constancias adicionales.
- Gestoría.
- Otros desembolsos.
- Total estimado.
La pregunta profesional no es solo “¿cuánto cuesta escriturar?”, sino: “¿Qué base y tarifa se aplicaron a cada concepto y cuáles son impuestos, derechos, honorarios y gastos por separado?”
Conclusión
No existe un porcentaje único de escrituración válido para todo México. El costo cambia por estado, municipio, precio, valor catastral, avalúo, uso, crédito, situación registral, beneficios fiscales y documentación.
Antes de entregar un apartado o comprometer toda la liquidez en el enganche, calcula: precio + impuesto de adquisición + Registro Público + honorarios + avalúo + certificados + gastos del crédito + contingencias.
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Fuentes oficiales consultadas
Querétaro
- Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro 2026
- Ley de Hacienda del Estado de Querétaro
- Ley del Notariado del Estado de Querétaro
- Ley de Valuación Inmobiliaria para el Estado de Querétaro
Estado de México
- Código Financiero del Estado de México y Municipios
- Arancel de Notarios publicado el 31 de marzo de 2025
- Tarifa de avalúos IGECEM 2026
Ciudad de México
San Miguel de Allende y Guanajuato
UMA 2026
Aviso: contenido informativo, educativo y de planeación. No constituye cotización notarial, dictamen fiscal, avalúo ni asesoría jurídica. Las cantidades definitivas pueden variar y deben ser determinadas por la notaría, autoridad, institución o profesional competente.